Invertir en fideicomisos de inversión inmobiliaria: cómo invertir en REIT

Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es una empresa que posee o financia bienes raíces que generan ingresos en nombre de los accionistas. Un REIT es como un holding inmobiliario.

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Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es una empresa que posee o financia bienes raíces que generan ingresos, como edificios residenciales y comerciales, en nombre de los accionistas.

Los REIT permiten a las personas la oportunidad de obtener ingresos mediante inversiones inmobiliarias sin las cargas de la propiedad directa, como la administración y el mantenimiento de la propiedad. También es una excelente herramienta para diversificar su cartera de inversiones.

Continúe leyendo para aprender cómo invertir en REIT y comprender cómo funcionan.

¿Qué son los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)?

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) son compañías holding que se especializan en invertir en bienes raíces y poseen una cartera diversificada de propiedades a menudo enfocadas en un sector específico. Es similar en su funcionamiento a las sociedades anónimas públicas, ya que sus acciones se negocian en la bolsa de valores.

Los REIT utilizan el dinero de los inversores para comprar propiedades que generan ingresos, ya sea a través de alquileres o de intereses sobre la propiedad. La ley exige distribuir el 90% de sus ganancias anuales totales como dividendos en efectivo a los accionistas. Esto lo convierte en una inversión atractiva para los entusiastas de la renta fija.

Los accionistas de REIT disfrutan de una ventaja fiscal, ya que el impuesto sobre los dividendos es bajo, lo que aumenta el atractivo de este tipo de inversiones.

Cómo identificar empresas de inversión inmobiliaria (REIT)

Para que una empresa sea considerada un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT), debe presentar un formulario Formulario 1120-REIT El IRS lo exime del impuesto corporativo y evita la doble imposición de los ingresos de los accionistas. Este formulario se conoce como Formulario de selección de REIT.

También debe cumplir con los siguientes requisitos establecidos por la Comisión de Bolsa y Valores de los Estados Unidos (SEC) y el IRS:

1. La empresa debe estar registrada en cualquier estado como una corporación sujeta a impuestos federales, excepto como REIT.
2. Un REIT debe tener al menos 100 accionistas después del segundo año de operación.
3. No más del 5% de las acciones de la empresa deben estar en manos de 50 o menos personas durante la última mitad del año fiscal.
4. Los REIT deben ser convertibles y la empresa debe ser administrada por un consejo de administración o una junta directiva.
5. Al menos el 75% de los ingresos brutos del REIT debe provenir de bienes raíces o de fuentes relacionadas con bienes raíces. Esto significa que debe invertir el 75% de sus activos totales en bienes raíces.
6. Un REIT no puede poseer más del 10% del poder de voto de ninguna empresa a menos que sea otro REIT, una subsidiaria de REIT calificada (QRS) o una subsidiaria de REIT sujeta a impuestos (TRS).
7. Los honorarios por servicios o negocios no inmobiliarios clasificados como fuentes no elegibles no deben constituir más del 5% de los ingresos de la empresa.
8. Los REIT están obligados por ley a pagar anualmente al menos el 90% de sus ingresos imponibles como dividendos a los accionistas. Si conserva sus ingresos, pagará impuestos como cualquier otro negocio.
9. Los REIT están obligados por ley a enviar anualmente cartas a todos sus accionistas solicitando detalles sobre la propiedad efectiva de las acciones. Si un REIT no lo hace a tiempo, se enfrenta a multas.

puedes usar Guía de REIT de la Bolsa de Nueva York O bien, otra base de datos en línea, luego busque y filtre los resultados para ver fácilmente qué empresas son REIT. Hay muchas fuentes confiables disponibles en línea para identificar empresas REIT.

Tipos de fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)

Los REIT se dividen en dos categorías principales: REIT de capitalyREIT Hipotecarios. En general, los REIT de acciones invierten directamente en bienes raíces físicos y generan ingresos a través de alquileres, mientras que los REIT hipotecarios invierten en préstamos hipotecarios y valores respaldados por hipotecas, y generan ingresos a partir de los intereses de estos préstamos.

1. Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)

Los REIT generan la mayor parte de sus ingresos alquilando las propiedades que poseen. Aproximadamente el 90% de todos los REIT son fideicomisos de inversión inmobiliaria. Estos fondos pueden poseer propiedades residenciales o comerciales.

Los REIT tienen mayor estabilidad financiera porque dependen del flujo de efectivo mensual proveniente de los alquileres que pagan los inquilinos.

Los cuatro tipos principales de REIT:

1. REIT minoristas: Los REIT minoristas invierten en locales minoristas independientes y centros comerciales. Obtiene sus ingresos de los alquileres que pagan los inquilinos de estas propiedades. De hecho, el 24% de todos los REIT son REIT minoristas.
2. REIT de oficina: Este tipo de REIT invierte en edificios de oficinas comerciales y genera ingresos de inquilinos a largo plazo. Los inquilinos firman un contrato de arrendamiento que va desde tres a diez años. Los REIT de oficinas generalmente están ubicados en centros urbanos que experimentan crecimiento laboral.
3. REIT residenciales: Los REIT residenciales poseen propiedades residenciales. Los datos muestran que los REIT poseen el 2% de los apartamentos en Estados Unidos. Generalmente invierte en edificios de apartamentos con al menos cinco unidades y propiedades multifamiliares con 2 a 4 unidades. Al igual que los REIT de oficinas, los REIT residenciales también se centran en centros urbanos con creciente densidad de población y crecimiento laboral. En 2018, los REIT residenciales superaron al sector REIT más amplio, con un rendimiento de dividendos promedio del 3.97% en un año.
4. REIT de atención médica: Hay 33 REIT de atención médica en todo el mundo con una capitalización de mercado de más de 127 mil millones de dólares, y el 90% de estos REIT se encuentran en los Estados Unidos. Los REIT de atención médica invierten en propiedades relacionadas con la salud, como centros de enfermería, hospitales, residencias de ancianos y centros médicos. El sector de la salud representa alrededor del 17% del gasto del PIB de los Estados Unidos. Sus ingresos se generan a partir de reembolsos de Medicare y tarifas de ocupación. Los rendimientos de dividendos que pagan los REIT de atención médica son más altos que los de las empresas del índice inmobiliario mundial.

2. REIT hipotecarios

Los REIT hipotecarios adquieren hipotecas existentes, a largo plazo y con intereses altos y obtienen sus ganancias de los pagos de intereses. Su beneficio reside en la diferencia entre los tipos de interés a corto y a largo plazo de las hipotecas.

Los REIT hipotecarios pueden ser: Residencial o comercial. Invertir en estos fondos se considera arriesgado, ya que representan sólo alrededor del 10% del total de tipos de fondos de inversión inmobiliaria. Esto se debe a que los REIT hipotecarios operan con un alto apalancamiento, lo que los hace volátiles.

Antes de invertir en REIT hipotecarios, es muy recomendable aumentar sus conocimientos de inversión en este campo para comprender la naturaleza de estos fondos y cómo funcionan.

Cómo invertir en fideicomisos de inversión inmobiliaria

La mejor manera de invertir en fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) es invertir en un fondo existente. Puede invertir en REIT comprando sus acciones directamente o invirtiendo en un plan como un fondo mutuo autorizado, que invierte en REIT. Esta es una opción ideal para inversionistas que buscan diversificar sus carteras de inversión con activos inmobiliarios sin la necesidad de poseer o administrar propiedades físicas.

Puede obtener exposición a acciones de REIT invirtiendo en fondos mutuos que se especializan en inversiones inmobiliarias o fondos cotizados en bolsa (ETF) que se centran en bienes raíces. Los fondos cotizados en bolsa son compañías de inversión organizadas que obtienen capital de inversión vendiendo sus acciones a inversores. El dinero que recibe por la venta de acciones se invierte luego en objetivos de inversión específicos, proporcionando a los inversores un fácil acceso al mercado inmobiliario.

A continuación se presenta una guía rápida para invertir en dos tipos de REIT: REIT que cotizan en bolsa y REIT de propiedad privada:

1. Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)

Estos tipos de REIT son similares a las acciones y los fondos cotizados en bolsa (ETF) en el sentido de que se pueden comprar y vender en bolsas importantes como el NASDAQ o la Bolsa de Valores de Nueva York. Hay más de 225 REIT negociados en bolsas de Estados Unidos.

No existe un monto mínimo ni máximo para comprar REIT. Las tarifas de corretaje en línea varían aproximadamente entre $8 y $10 por operación.

Los inversores reciben dividendos trimestrales o mensuales equivalentes al 90% de sus ganancias. Los activos de los inversores en REIT experimentan un aumento continuo de valor dependiendo de las tendencias macroeconómicas y del rendimiento de la empresa.

Muchas personas prefieren invertir en REIT debido a su alta liquidez y crecimiento estable. Tampoco cobran ninguna tarifa de servicio inicial o anual.

La ley exige que los REIT presenten informes financieros trimestrales y cumplan con otros requisitos de información financiera para aumentar la transparencia y la responsabilidad.

Puede encontrar buenos REIT para invertir en plataformas como Dividends.com, donde figuran más de 200 REIT en el sitio web.

2. REIT de propiedad privada

Estas empresas cumplen con los requisitos del IRS pero están registradas en la SEC en una bolsa. Los REIT privados son vendidos por asesores o corredores financieros privados.

A diferencia de los REIT que cotizan en bolsa, que no cobran comisiones, los REIT privados cobran comisiones iniciales que oscilan entre el 10 y el 16%. Los REIT privados pueden vender valores a inversores acreditados con un ingreso anual de al menos $200,000 o un patrimonio neto de $XNUMX millón.

Los REIT privados carecen de transparencia porque no cumplen los estándares de información a los que están sujetos los REIT que cotizan en bolsa. Tampoco se adhiere a las reglas de las empresas públicas.

Además, los inversores no pueden acceder a sus inversiones durante los primeros dos o tres años después de invertir en REIT privados.

Transcurrido este plazo podrán retirar sus inversiones. Los retiros de REIT se conocen como reembolsos. A pesar del período de tres años, los administradores de REIT pueden decidir restringir los reembolsos indefinidamente.

Cómo medir los dividendos y distribuciones de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)

Las ganancias de los REIT se pueden medir por los ingresos netos, así como por los fondos de operaciones (FFO). Puedes calcularlo sumando los ingresos netos de la empresa más la depreciación y amortización menos la ganancia por la venta de bienes inmuebles. El FFO es una medida importante del desempeño de los REIT porque refleja el flujo de efectivo operativo real de una empresa, que es más importante para los inversores que el ingreso neto contable.

FFO = (Utilidad Neta) + (Depreciación y Amortización) – (Utilidad por Venta de Inmuebles).

La depreciación se incluye en el cálculo porque el gasto de depreciación anual de los muchos activos inmobiliarios de los REIT distorsiona negativamente las ganancias. Debido a que las ganancias provenientes de las ventas de bienes raíces se retiran, los REIT pueden reinvertirlas, contribuyendo al crecimiento de su cartera inmobiliaria. Esto proporciona una imagen más clara del rendimiento financiero del fondo y su capacidad para distribuir dividendos.

¿Cuál es el ratio ideal para tu inversión en fondos de inversión inmobiliaria?

Si se pregunta qué porcentaje de su cartera de inversiones debería asignarse a fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), la respuesta corta es que varía dependiendo de varios factores.

La proporción óptima depende de sus objetivos de inversión, su tolerancia al riesgo y el marco temporal de sus inversiones. Sin embargo, la mayoría de los expertos recomiendan asignar entre el 5 y el 15% de su cartera a REIT, teniendo en cuenta los factores mencionados anteriormente y ajustando el porcentaje en consecuencia. Por ejemplo, la edad es un factor para determinar la proporción óptima. Si bien una asignación del 15% puede ser apropiada cuando tienes 30 años, ese porcentaje debería disminuir gradualmente con el tiempo. Y cuando se llega a la edad de jubilación, tiene sentido tener una asignación mucho menor a los REIT.

Por ejemplo, la edad afecta el porcentaje óptimo de su inversión en REIT. Si bien el 15% puede ser apropiado a los XNUMX años, este porcentaje debe reducirse gradualmente a medida que se envejece. Al jubilarse, generalmente es aconsejable reducir significativamente su inversión en REIT para preservar el capital.

Ventajas de invertir en fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)

Invertir en fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) tiene varias ventajas sobre las inversiones inmobiliarias individuales:

1. rendimientos relativamente altos. De acuerdo a NareitAproximadamente 145 millones de inversores en Estados Unidos poseen REIT a través de fondos mutuos y ahorros para la jubilación. Invertir en REIT diversifica su cartera de inversiones y ayuda a preservar el valor general de su inversión.
2. Invertir en REIT proporciona una fuente confiable de ingresos pasivos. A diferencia de las inversiones inmobiliarias individuales, los inversores en REIT no tienen que preocuparse por comprar, vender, arrendar o mantener bienes inmuebles.
3. Los REIT están gestionados por profesionales que se ocupan de todos los aspectos del sector inmobiliario. (incluido el negocio jurídico) de forma altamente rentable. Al final de cada trimestre, los inversores reciben una parte de los beneficios en forma de dividendos.
4. La mayoría de los REIT son de gran tamaño en comparación con las propiedades individuales. En términos de las propiedades que usted posee. Esto lo hace más estable y menos volátil.
5. Transparencia. Los REIT que cotizan en bolsa están obligados por ley a informar periódicamente a los accionistas. Sus actividades están sujetas al control del mercado gracias a esta transparencia, permitiendo a los inversores estar informados de todo lo que ocurre en la empresa.
6. Los REIT permiten a las personas invertir en bienes raíces costosos que sería difícil para ellas poseer individualmente. Los REIT también son líquidos; Donde podrás comprarlos y venderlos fácilmente.

Desventajas de invertir en fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)

Si bien existen muchas ventajas al agregar REIT a su cartera de inversiones, hay algunas desventajas potenciales a considerar.

Entre las desventajas más importantes de invertir en fondos de inversión inmobiliaria se encuentran las siguientes:

• Beneficios imponibles: Si bien los REIT tienen algunas ventajas fiscales, es importante recordar que los dividendos (distribuciones) suelen estar sujetos al impuesto sobre la renta.
• Cuota: Si invierte en REIT privados no cotizados, es posible que tenga que pagar elevadas tarifas iniciales, comisiones y costos operativos. Es recomendable buscar fondos con comisiones bajas para sacarles el máximo partido.
• Volatilidad: Los REIT no son inmunes a la volatilidad del mercado. Cuando el mercado inmobiliario cae, los REIT pueden verse afectados negativamente. Es importante diversificar su cartera para reducir el riesgo.
• Sensibilidad a los tipos de interés: Dependiendo del tipo de REIT en el que invierta, los precios de los REIT pueden ser muy sensibles a las tasas de interés. Por ejemplo, los REIT hipotecarios son más sensibles a los cambios en las tasas de interés que los REIT residenciales. Por lo tanto, usted debe estudiar el impacto de los posibles cambios en las tasas de interés en sus inversiones.

preguntas comunes

¿Qué determina el valor de las acciones de REIT?

A continuación se presentan algunos factores que puede utilizar para determinar el valor de una acción de REIT:

• Crecimiento esperado: Puede observar el crecimiento de las ganancias esperado y el rendimiento total esperado de las acciones para evaluarlo. Este es un indicador importante de la salud del rendimiento del fondo y su capacidad para generar rendimientos futuros.
• Relación precio/fondos de operaciones (FFO): Puede observar la relación precio-fondos de operaciones (FFO) para evaluar el valor de un REIT, que puede ser más precisa que las ganancias y los ingresos proyectados a la hora de valorar los REIT. Muestra el rendimiento operativo real del fondo.
• Comparación: Compare el rendimiento de los dividendos con otros tipos de inversiones de altos ingresos, como acciones o bonos de servicios públicos. Esto le ayudará a comprender qué tan atractiva es una inversión en el fondo en comparación con otras opciones.
• Relación deuda/EBITDA: Mire la relación deuda/ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA) para comparar los REIT. Esta relación indica la capacidad del fondo para pagar sus deudas a través de sus beneficios operativos.
• Ratio de distribución de dividendos: Observe cuánto dinero se paga como dividendos para evaluar qué tan sostenible es un REIT. Una proporción demasiado elevada puede indicar dificultades para mantener el nivel de distribuciones en el futuro.
• Calificación crediticia: Las calificaciones crediticias evalúan la solidez financiera en función del historial de desempeño y las perspectivas de un REIT. Las calificaciones más altas pueden estar asociadas con una valoración más alta, ya que reflejan una mayor confianza en la capacidad del fondo para cumplir con sus obligaciones.

¿Cuáles son los factores que afectan el crecimiento de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)?

Las ganancias de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) se ven afectadas por varios factores. Estos fondos suelen lograr mayores ganancias durante períodos de crecimiento económico, cuando aumenta la demanda de bienes raíces comerciales, lo que genera alquileres más altos y un aumento en el valor de los activos.

Cuando el valor de los activos inmobiliarios aumenta, el valor de los REIT también aumenta. Este crecimiento de los ingresos puede provenir de múltiples fuentes, como la adquisición de nuevas propiedades, el aumento del número de inquilinos en la propiedad y el aumento de los alquileres. Además, otros factores como las tasas de interés más bajas pueden jugar un papel en el aumento de la demanda de REIT y, por lo tanto, en el aumento de su valor.

¿Cómo invierten los principiantes en REIT?

Cualquiera puede invertir en fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) como inversor individual. Es un proceso tan simple como abrir una cuenta comercial con una empresa de corretaje. Desde allí, puedes depositar fondos y comenzar a invertir en REIT individuales que cotizan en bolsa, de forma similar a otros activos en el mercado de valores. Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) son una opción atractiva para los inversores que desean diversificar sus carteras de inversión con exposición inmobiliaria sin tener que poseer o administrar bienes inmuebles reales.

Para invertir en REIT privados no cotizados, deberá cumplir con los requisitos de ingresos y ser un inversor acreditado de acuerdo con las regulaciones del mercado financiero local. Estos fondos generalmente requieren una inversión mínima más baja y pueden conllevar mayores riesgos que sus contrapartes que cotizan en bolsa.

¿Los dividendos de los REIT se pagan mensualmente?

Depende del REIT. Algunos REIT pagan dividendos mensuales, lo que constituye una gran ventaja de invertir en estos fondos. Mientras que otros fondos pagan dividendos trimestralmente o anualmente. Todos los REIT están obligados a distribuir dividendos al menos una vez al año. Estas ganancias se conocen como dividendos y representan una parte de las ganancias del fondo que se distribuyen entre los accionistas.

Si le preocupa la frecuencia de los pagos de dividendos, investigue y verifique el cronograma de pagos antes de invertir en un REIT en particular. Descubra información sobre el historial y el monto de los dividendos del fondo, ya que esto le ayudará a tomar una decisión de inversión informada.

¿Necesita un formulario de impuestos K-1 o 1099 para invertir en fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)?

Si posee acciones en un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT), no necesita presentar el Anexo K-1, que se utiliza para inversores en compañías de responsabilidad limitada (LLC) que pagan impuestos como sociedades. Los REIT, al ser empresas que cotizan en bolsa, no requieren este formulario.

En cambio, a los inversores de REIT se les emite un formulario fiscal 1099-DIV, que informa los dividendos y generalmente enumera las distribuciones de ganancias de capital. Este formulario facilita la declaración de ingresos provenientes de REIT en las declaraciones de impuestos.

¿Debería invertir en REIT?

Invertir en fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) es una excelente manera de diversificar cualquier estrategia de inversión y es una forma excelente de invertir en bienes raíces sin tener que poseer ninguna propiedad física.

Si bien a algunas personas les puede gustar ser propietarios de una propiedad, la ventaja de no intervención que brindan los REIT los convierte en inversiones atractivas.