Inversión inmobiliaria para jóvenes: Tu guía para comenzar tu andadura a los veinte años.

يُعد الاستثمار العقاري طريقًا مؤكدًا لتحقيق ثروة كبيرة، وكما هو الحال مع أي استثمار، فإن البدء في سن مبكرة يمكن أن يعزز عوائدك المحتملة بشكل كبير. أنا شخصيًا أمتلك 11 عقارًا إيجاريًا تدر حوالي 5000 دولار شهريًا كتدفق نقدي صافٍ بعد تغطية جميع مصاريفي. لكن لو عاد بي الزمن، لكان أول ما فعلته هو البدء بالاستثمار العقاري في وقت أبكر بكثير (لقد اشتريت أول عقار إيجاري لي عندما كنت في الحادية والثلاثين من عمري).

في هذا المقال، سأتناول أساسيات أن تصبح مستثمرًا عقاريًا وكل ما تحتاج معرفته قبل القيام بأول استثمار عقاري لك.

هل الاستثمار العقاري استثمار جيد؟

تعتبر الاستثمارات العقارية طويلة الأجل جذابة لأنها توفر كلاً من نمو رأس المال والتدفق النقدي من دخل الإيجار. وعلى الرغم من أن أسعار العقارات في الولايات المتحدة قد ارتفعت باستمرار لعقود، فإن نجاحك كمستثمر عقاري يعتمد على إيجاد صفقات جيدة وإدارة مخاطرك ومصاريفك بحكمة.

يصور عدد كبير من المؤثرين وبرامج تلفزيون الواقع المستثمرين العقاريين الشباب وكأنهم يحققون نجاحًا باهرًا بسهولة. وإذا لم تكن متشككًا بعض الشيء، فقد تصدق بسهولة أن جني الملايين من العقارات أمر سهل مثل شراء عقار يحتاج إلى تجديد وبعض الزيارات إلى Home Depot.

الحقيقة هي أن اتخاذ استثمارات عقارية ذكية فن يتطلب استثمارًا كبيرًا في تثقيف نفسك وإيجاد الصفقة المثالية. واستثمار عقاري سيء واحد قد يكلفك مئات الآلاف من الدولارات وربما يدمر سجلك الائتماني.

هل أنت مستعد للاستثمار في العقارات؟

قبل أن تتمكن من أن تصبح مستثمرًا عقاريًا ناجحًا، يجب أن تكون أمورك المالية الأخرى منظمة. فإذا كنت تعاني من ديون بطاقات الائتمان O لم تدخر بعد مصاريف بضعة أشهر في صندوق للطوارئ، فاعتني بتلك الأمور أولاً.

عادةً ما يكون الحصول على درجة ائتمانية قوية شرطًا أساسيًا لامتلاك عقار إذا كنت تخطط للحصول على قرض عقاري. بافتراض أن لديك رأس المال المتاح للدفعة الأولى، قد يكون الحصول على قرض عقاري هو أكبر عقبة أمامك لشراء أول عقار إيجاري لك، لذا من المفيد إيلاء بعض الاهتمام لدرجة الائتمان تلك.

أخيرًا، فكر في كيفية ملاءمة العقارات لاستراتيجيتك الاستثمارية الشاملة. شخصيًا، لن أخوض غمار الاستثمار العقاري قبل الاستفادة الكاملة من حسابات التقاعد ذات المزايا الضريبية — مثل حساب IRA، وإذا كان لديك واحد في العمل، حساب 401(k).

طرق الاستثمار العقاري

هناك عدة طرق للاستثمار في العقارات، ولكل منها مزاياها وعيوبها. وللمبتدئين، يمكنكم الاطلاع على دليل عملي للربح بميزانية محدودة.

الاستثمار العقاري المباشر

عندما يفكر معظم الناس في الاستثمار العقاري، فإنهم يتخيلون على الأرجح شراء عقار استثماري. في الاستثمار العقاري المباشر، يشتري المستثمر مبنى ويصبح مالكًا ومؤجرًا.

بصفته مالكًا ومؤجرًا، يجب على المستثمر دفع تكاليف صيانة المبنى وضرائب الأملاك، لكنه يجمع الإيجارات من المستأجرين. إذا جمع المستثمر إيجارات تفوق ما يدفعه من مصاريف (بما في ذلك أي أقساط رهن عقاري)، فإن الاستثمار يولد تدفقًا نقديًا يمكن أن يكون دخلًا للمستثمر. حتى لو لم يكن الاستثمار إيجابي التدفق النقدي، فقد يحقق المستثمر ربحًا إذا باع المبنى لاحقًا بسعر أعلى.

يُعد الاستثمار العقاري المباشر الطريقة الأكثر ربحية للاستثمار في العقارات، ولكنه يتطلب التزامًا كبيرًا. يجب على المستثمرين المخاطرة بأموالهم وائتمانهم الشخصي والعمل باستمرار لضمان تأجير عقاراتهم وصيانتها.

تقليب العقارات (House Flipping)

تقليب العقارات هو عندما يشتري المستثمر عقارًا متعثرًا بسعر منخفض، ثم يجري عليه إصلاحات وتحسينات، ويعيد بيعه بسرعة لتحقيق ربح. يمكن للمستثمرين في هذا المجال تحقيق (أو خسارة) عشرات O مئات الآلاف من الدولارات في كل صفقة، مما يجعلها استثمارًا عالي المخاطر والعائد.

ما لم تكن لديك مهارات قوية في إبرام الصفقات ودراية بأعمال الإنشاءات، فقد ترغب في ترك تقليب العقارات للمحترفين (على عكس ما قد تشاهده في برامج التلفزيون!).

صناديق الاستثمار العقاري (REITs)

صندوق الاستثمار العقاري، O REIT، هو صندوق استثماري يشتري العقارات نيابة عن مستثمريه. هناك الآلاف من صناديق REITs المتداولة علنًا التي يمكنك تداولها في سوق الأوراق المالية تمامًا مثل أي سهم O صندوق آخر. وهناك أيضًا صناديق REITs خاصة يمكنك الاستثمار فيها عبر منصات العقارات عبر الإنترنت.

تُعد صناديق REITs طريقة جذابة لتنويع محفظة الأسهم والسندات بالعقارات O للاستثمار في العقارات بشكل سلبي. يمكن أن توفر صناديق REITs تنويعًا أكبر بكثير من بناء محفظتك الخاصة من العقارات المؤجرة. يقلل هذا من المخاطر، ولكنه قد يحد أيضًا من العوائد المحتملة. كما أنك لا تملك أي رأي في العقارات التي يشتريها صندوق REIT.

التمويل الجماعي العقاري

تتيح منصات العقارات عبر الإنترنت، مثل FundriseyArk7، الاستثمار في العقارات بمبالغ تبدأ من بضعة آلاف من الدولارات فقط. تقوم هذه المنصات بـ “التمويل الجماعي” للاستثمارات العقارية، حيث تجمع مبالغ صغيرة من عشرات المستثمرين لشراء العقارات.

على عكس الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري (REIT)، يمكنك اختيار الصفقات التي ترغب في الاستثمار فيها.

عندما تستثمر في التمويل الجماعي العقاري، ستحصل على حصتك من التدفقات النقدية وأي أرباح رأسمالية عند بيع العقار. ستظل أموالك مقيدة طوال مدة الاستثمار. ستكون عوائدك أقل مما لو اشتريت عقارًا بنفسك، لأن المنصة تأخذ نسبة مئوية من عوائد الاستثمار. كما أنه ليس بالضرورة أقل مخاطرة؛ فإذا احتاج العقار إلى صيانة كبيرة O ظل شاغرًا لفترة طويلة جدًا، فقد يكون هناك طلب رأسمالي يتطلب من المستثمرين ضخ Plus من الأموال في وقت قصير.

كيف تستثمر في العقارات كمبتدئ

إذا كنت ترغب في الاستثمار العقاري ولكنك لا تملك رأس المال الكافي، O الائتمان المطلوب، O الرغبة في شراء عقار بنفسك، فإن الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري (REIT) O التمويل الجماعي يمثل طريقة رائعة للدخول إلى عالم الاستثمار العقاري دون المخاطرة بالكثير. هذا النوع من الاستثمار يعد خيارًا ممتازًا للبدء بمال قليل. ومع ذلك، سنفترض في بقية هذا المقال أنك مهتم بالاستثمار العقاري المباشر.

فهم التدفق النقدي

يستثمر بعض الناس في العقارات بهدف تحقيق ارتفاع في القيمة (التقدير)، لكن المستثمرين الأذكياء يستثمرون من أجل التدفق النقدي.

التدفق النقدي هو الأموال التي تجنيها من العقارات المؤجرة كل شهر بعد دفع جميع المصاريف. الميزة الرائعة في التدفق النقدي هي أنه يزداد بمرور الوقت دون أن يؤثر على رأس مالك الأصلي المستثمر. إنه يشبه الأسهم التي تكون أرباحها الموزعة مرتفعة جدًا، لدرجة أنك لا تحتاج للقلق بشأن زيادة قيمة السهم لتحقيق عوائد ممتازة.

سيزداد التدفق النقدي أيضًا بمرور الوقت لأن الإيجارات سترتفع مع التضخم، بينما تظل أقساط الرهن العقاري ثابتة. في النهاية، ستسدد قرضك وسيزداد تدفقك النقدي بشكل كبير.

في عقاراتي المؤجرة، أحقق عوائد نقدية على النقد بنسبة 20%، وهو أمر ليس سهلاً دائمًا، ولكنه ممكن اعتمادًا على موقعك ومقدار الأموال التي تستثمرها. هذه العوائد لا تشمل المزايا الضريبية للعقارات المؤجرة، وتخفيض رأس المال المستثمر، والارتفاع المحتمل في القيمة، وكلها تزيد من عائد استثمارك (ROI). إليك مقال رائع حول كيفية حساب التدفق النقدي بشكل صحيح.

فهم التدفق النقدي المطلوب لجعل الاستثمار العقاري مجديًا هو الخطوة الأولى. يجب عليك دراسة أسعار العقارات في منطقتك، وتحديد قيمة أقساط الرهن العقاري والضرائب العقارية، ثم تقييم سوق الإيجارات وما يمكنك توقعه من دخل.

يعتمد العديد من المستثمرين على “قاعدة 2%”، وهي قاعدة عامة تشير إلى أن الإيجار الشهري الذي تحصّله يجب أن يكون مساويًا O أكبر من 2% من سعر شراء العقار. على سبيل المثال، إذا اشتريت عقارًا بقيمة 200,000 دولار، فستحتاج إلى تحصيل 4,000 دولار شهريًا على الأقل كإيجار. من الواضح أن تحقيق هذه القاعدة ليس بالأمر السهل دائمًا.

كيف ستموّل مشترياتك العقارية؟

يُقال إن “النقد هو الملك”، وهذا ينطبق تمامًا على سوق العقارات. إذا كنت محظوظًا بما يكفي لشراء عقار نقدًا، ستتجنب الإجراءات البيروقراطية المعقدة للرهن العقاري، وتتمكن من إتمام الصفقة بسرعة أكبر، وتحقق تدفقًا نقديًا إيجابيًا بشكل أسرع لعدم وجود دفعات فائدة.

أما إذا كنت بحاجة إلى رهن عقاري، فاعلم أن معظم البنوك تطلب من المستثمر دفع 20% على الأقل كدفعة أولى للعقار المخصص للإيجار.

هذا المبلغ يُعد كبيرًا بالنسبة لمعظم الناس، خاصةً عند الأخذ في الاعتبار أن العقار قد يحتاج إلى إصلاحات، وأنك ستدفع تكاليف الإغلاق، وترغب في الاحتفاظ بمبلغ احتياطي للطوارئ. قد تحتاج بسهولة إلى 30% O أكثر من سعر الشراء نقدًا لامتلاك عقار للإيجار بشكل مريح.

إذا اشتريت مسكنًا أساسيًا لتعيش فيه، يمكنك الحصول على قروض معينة (مثل قروض USDAyVA) لا تتطلب دفعة أولى، O يمكنك شراء منزل بدفعة أولى لا تتجاوز 5%. على الرغم من أنك لا تستطيع تأجير المنزل الذي تشتريه كمقيم ومالك على الفور، إلا أنه يمكنك تأجيره بعد فترة معينة من الإقامة فيه (عادةً سنة واحدة). هذه هي الطريقة التي بدأ بها العديد من الأشخاص الذين أعرفهم الاستثمار العقاري في سن مبكرة؛ اشتروا منزلًا عائليًا واحدًا O شقة، عاشوا فيها لمدة عام O عامين، ثم قاموا بتأجيرها واشتروا منزلًا ثانيًا للعيش فيه.

خيار آخر هو شراء عقار مزدوج (دوبلكس) O عقار متعدد الوحدات، والعيش في وحدة واحدة وتأجير الوحدات الأخرى. يمكنك أيضًا شراء عقار متعدد الأسر يتراوح عدد وحداته بين واحدة وأربع وحدات، والعيش في إحداها لتصنف كمقيم ومالك. بعد إقامتك في الوحدة لمدة 12 شهرًا، يمكنك تأجير المبنى بأكمله وتكرار هذه العملية.

عندما تكون أصغر سنًا، يكون الانتقال إلى منزل ترغب في تحويله إلى عقار للإيجار أسهل بكثير. أما عندما يكون لديك عائلة، يصبح من الصعب إقناع زوجتك وأطفالك بضرورة الانتقال كل عام إلى منزل قد لا يلبي معاييرهم.

العثور على عقار إيجاري جيد

ليس من السهل العثور على عقارات إيجارية تحقق عوائد مجزية، لكن تجربتي ليست استثناءً. فكثير من المستثمرين يحققون عوائد أعلى مما أحصل عليه، لكنهم استثمروا الكثير من الوقت والجهد في فهم سوقهم، ودراسة العقارات، والتعمق في خصائص العقارات الإيجارية. كلما تقدمت في العمر، قل الوقت المتاح لديك بسبب زيادة الالتزامات الوظيفية والعائلية، واكتشاف Plus من الهوايات. يصبح تعلم العقارات وسوقها وكيفية جني المال من هذا المجال أصعب مع التقدم في العمر (إلا إذا وصلت إلى سن التقاعد). لذا، من الضروري بناء خطة مالية واقعية في العشرينات لتمكينك من الاستثمار بفعالية.

أنا أيضاً أقوم بتجديد وبيع حوالي 10-15 منزلاً سنوياً، مما يجعلني متخصصاً في الحصول على صفقات عقارية ممتازة. أشتري معظم صفقاتي من نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS) حتى مع ارتفاع الأسعار وكثرة المنافسة.

إليك بعض النصائح للحصول على صفقات رائعة:

• كوني وكيل عقارات يساعدني في الحصول على صفقات ممتازة ويتيح لي التصرف بسرعة كبيرة. لا أقول إن جميع المستثمرين يجب أن يكونوا وكلاء، لكنه بالتأكيد عامل مساعد!
• إذا لم تكن وكيلاً، فخصص وقتاً طويلاً للعثور على وكيل متميز يعمل بسرعة من أجلك ويجد لك الصفقات.
• اقضِ وقتاً في البحث عن الأسعار في سوقك ومعدلات الإيجار لتحديد ما يعتبر صفقة جيدة.
• لا تعتمد كلياً على وكيل عقاري لإيجاد صفقات جيدة لك. فالعديد من الوكلاء ليسوا مستثمرين وقد لا يعرفون ما تبحث عنه. بدلاً من ذلك، كن منضبطاً مالياً في بحثك وتقييمك للصفقات.
• انضم إلى نادٍ للاستثمار العقاري في منطقتك لمقابلة مستثمرين آخرين والتعرف على ما يشترونه وكيفية ذلك.

فهم المخاطر

لا شك أن امتلاك العقارات الإيجارية ينطوي على مخاطر وجهد كبير. أكبر خطأ أراه يرتكبه المستثمرون هو الشراء بهدف تحقيق ارتفاع في القيمة (Appreciation) مع وجود تدفق نقدي سلبي.

من الرائع أن ترتفع قيمة عقاراتي، لكنني أعشق التدفق النقدي. فالتدفق النقدي يضع المال في جيبي، والذي يمكنني استخدامه لشراء Plus من العقارات، O الاستثمار في مكان آخر، O إنفاقه على أشياء ممتعة. إذا كان لديك تدفق نقدي سلبي، فهناك احتمال كبير أن تسوء الأمور.

تكمن مشكلة التدفق النقدي السلبي في أن معظم المستثمرين يقللون من تقدير الأموال التي سيتعين عليهم إنفاقها على عقاراتهم الإيجارية. كما لا يوجد ضمان لارتفاع القيمة السوقية لعقارك O توقيت هذا الارتفاع. مع مرور الوقت الكافي، من المحتمل أن ترتفع قيمة العقارات، لكنها قد تنخفض أيضاً قبل ذلك. إلى متى يمكنك الاستمرار في دفع المال للعقار كل شهر؟ في النهاية، ينفد المال من الناس ويُجبرون على البيع، أحياناً بأقل مما اشتروا به العقار. لذا، فإن فهم كيفية تمويل أضخم استثمارات الحياة بشكل صحيح أمر حيوي. أما إذا كان لديك تدفق نقدي إيجابي، فلن تضطر إلى البيع ولن ترغب في ذلك، لأنه يضع المال في جيبك.

قضية أخرى يغفل عنها الناس هي الصيانة. يجب عليك تخصيص ميزانية لبنود الصيانة كل شهر. أقدر أن 10% إلى 20% من إيجاراتي الشهرية ستذهب للصيانة، اعتماداً على عمر العقار وحالته. إذا لم تضع الصيانة في الحسبان، فقد لا تحقق أي أرباح من عقاراتك الإيجارية. لتعزيز قدرتك على إدارة هذه النفقات، يمكنك الاستفادة من قاعدة 50/30/20 للميزانية، التي توفر إطاراً فعالاً لتخطيط نفقاتك.

في عقاراتي المؤجرة، تتراوح دفعات الرهن العقاري الشهرية لدي بين 400y600 دولار، شاملة الضرائب والتأمين. بينما تتراوح الإيجارات التي أحصل عليها بين 1,100y1,500 دولار شهريًا. وبعد احتساب تكاليف الصيانة المحتملة وفترات الشغور، يبلغ التدفق النقدي الصافي حوالي 500 دولار شهريًا.

تتطلب إدارة العقارات المؤجرة وقتًا وجهدًا أيضًا. ستحتاج إلى البحث عن مستأجرين، وصياغة عقد إيجار، وتسجيل المصروفات والإيرادات بدقة، والتأكد من دفع الجميع في الموعد المحدد. يمكنك أيضًا الاستعانة بمدير عقارات للقيام بكل هذه المهام نيابة عنك مقابل 8% إلى 10% تقريبًا من الإيجارات الشهرية، ولكن يجب عليك وضع ميزانية لهذه التكلفة أيضًا.

Conclusión

يمكن أن تكون العقارات المؤجرة استثمارًا رائعًا يتيح لك التقاعد مبكرًا. لكنها No خطة للثراء السريع، وNo سهلة التنفيذ. يتطلب الاستثمار العقاري وقتًا ومرونة وطموحًا لتحقيق النجاح. كلما بدأت مبكرًا، كان الأمر أسهل وكنت في وضع أفضل في مراحل لاحقة من حياتك. لذا، ابدأ في بناء خطتك المالية الآن.