En la gestión de activos inmobiliarios, el éxito suele asociarse con una ejecución impecable y expectativas estables. Sin embargo, tras gestionar carteras inmobiliarias comerciales por valor de más de 15 millones de dólares en Europa y Estados Unidos, he aprendido que el verdadero valor no reside en la perfección, sino en la flexibilidad y la adaptabilidad, dos cualidades esenciales para maximizar el valor de las propiedades a largo plazo .
La perfección es constante. La flexibilidad evoluciona
El sector inmobiliario comercial minorista es dinámico por naturaleza. Los hábitos de consumo están cambiando. Las grandes empresas inquilinas están evolucionando. La transformación digital se ha convertido en una constante. En este contexto, descubrí que las carteras con mejor rendimiento no son aquellas que siguen planes rígidos. Más bien, están diseñados para ser flexibles y adaptables.
Las métricas tradicionales, como los contratos de alquiler a largo plazo o la ocupación continua, pueden dar una falsa sensación de estabilidad. Lo que realmente importa es si el activo inmobiliario puede adaptarse al cambio: de forma rápida, inteligente y rentable. *En otras palabras, la capacidad de adaptarse a las tendencias cambiantes del mercado y a las necesidades cambiantes de los consumidores es clave para el éxito a largo plazo.*
Redefiniendo los activos del sector minorista
Durante la última década, mi enfoque se ha centrado en reposicionar los activos minoristas y asegurar su futuro. Esto incluye aumentar el valor a través de una transformación de uso mixto: reducir el área bruta alquilable (GLA) asignada al comercio minorista cuando ya no satisface la demanda y agregar componentes residenciales, de oficinas u hoteleros que activen el ecosistema.
En algunos casos, esto ha significado reutilizar espacios de estacionamiento en la superficie mediante la construcción de garajes de varios pisos. ¿Cual es el resultado? Mismo número de plazas de aparcamiento, pero con nuevo terreno disponible para desarrollo de uso mixto. Además de mejorar las finanzas del activo, este tipo de movimientos también ayudaron a transformar centros minoristas subutilizados en destinos activos las 18 horas.
Las carteras flexibles adoptan este tipo de adaptabilidad. No se trata de aferrarse a cada metro cuadrado. Se trata de extraer el máximo y mejor uso de cada parte del sitio.
Estrategias de venta minorista post-COVID: las alianzas primero
La era del COVID ha cambiado la forma en que tratamos con los inquilinos. Si bien el modelo previo a la pandemia era en gran medida un arrendamiento basado en transacciones, la realidad posterior a la pandemia requiere un enfoque más colaborativo y estratégico.
Hoy en día, el éxito se logra trabajando estrechamente con las marcas minoristas para comprender sus objetivos, el comportamiento de sus clientes y sus necesidades cambiantes. Esto implica alinearse con su visión, ofreciéndoles el espacio adecuado en la ubicación idónea y apoyándolas en el lanzamiento de conceptos innovadores que reflejen la visión de su marca. Para ello, se requiere un profundo conocimiento del recorrido del cliente en el sector minorista.
Con el considerable aumento de nuevos proyectos en el sector minorista durante los últimos cinco años, la competencia se ha intensificado tanto por el flujo de peatones como por los inquilinos solventes. Los propietarios ya no pueden limitarse a ofrecer espacio; deben brindar la plataforma adecuada para que los inquilinos prosperen. Los mejores resultados se obtienen a partir de relaciones sólidas basadas en la confianza mutua dentro del sector minorista.
Lo más pequeño puede ser más inteligente.
Reducir el espacio físico no significa necesariamente reducir el valor. De hecho, una reducción meditada puede conducir a mejores resultados. Cuando se crea lo que yo llamo “tensión minorista” (una combinación coordinada de inquilinos, menos vacantes y un sentido de pertenencia más fuerte), se puede aumentar el interés del consumidor. Esto a menudo resulta en un alquiler más alto por pie cuadrado, un mejor desempeño de los inquilinos y estabilidad a largo plazo.
Esto es especialmente cierto en entornos comerciales premium donde la experiencia, la ubicación y la promoción juegan un papel más importante que el espacio. El valor consiste en hacer que cada metro cuadrado cuente.
Lecciones aprendidas de más de 15 mil millones de dólares en experiencia de inversión transfronteriza
A continuación se presentan tres hechos que han moldeado mi enfoque en la gestión de activos inmobiliarios minoristas a lo largo de los años:
• La flexibilidad en la inversión de capital es más importante que su magnitud. En mi experiencia, las carteras que responden con rapidez y precisión a la dinámica cambiante del mercado superan a aquellas que dependen de inversiones grandes pero poco enfocadas. Este concepto es fundamental para maximizar el retorno de la inversión en la gestión de activos inmobiliarios.
• Diseñar con flexibilidad en mente. Los activos inmobiliarios más exitosos del sector minorista no son estáticos. Están diseñados para evolucionar con las personas que los utilizan. El diseño debe centrarse en la adaptabilidad a las necesidades cambiantes de los consumidores, lo cual representa tanto un desafío como una oportunidad.
El liderazgo se basa en la iteración y la mejora continua. Los líderes flexibles toman decisiones con convicción, pero se mantienen abiertos a la retroalimentación y a nuevos datos. Esta mentalidad impulsa la creación de valor. Un liderazgo eficaz en este ámbito requiere la capacidad de adaptarse a los rápidos cambios del mercado y tomar decisiones informadas basadas en datos y análisis.
Una nueva definición del valor inmobiliario
El futuro del sector inmobiliario minorista no estará determinado únicamente por el área bruta alquilable (GLA). Más bien, estará determinada por la capacidad de adaptarse, integrar usos, servir a sociedades en evolución y ofrecer un desempeño sólido incluso frente a la incertidumbre. *Nota: El término “área bruta alquilable” (GLA) se refiere al área total alquilable de una propiedad comercial, una medida tradicional del valor de la propiedad.*
Lo he visto de primera mano, desde centros comerciales a gran escala en las capitales hasta sitios de movilización urbana con derechos complejos. ¿Cuál es el denominador común? Las estrategias flexibles superan consistentemente a los planes perfectos.
El valor proviene de activos que son resilientes, operativamente sólidos y parte de algo más grande que ellos mismos. Proviene de líderes que están dispuestos a reimaginar el espacio, no sólo a mantenerlo. Este enfoque está en línea con las mejores prácticas de gestión de activos inmobiliarios modernos.
La perfección puede ser cómoda. Pero en el mercado actual, es más probable que la perseverancia genere un éxito duradero. La resiliencia y la flexibilidad son claves para maximizar el retorno de la inversión (ROI) en bienes raíces.
La información proporcionada aquí no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni de inversión. Debería consultar a un profesional autorizado para obtener asesoramiento sobre su situación específica.
