¿Crees que invertir en bienes raíces requiere mucho capital? Piensa de nuevo. Hoy en día es posible ingresar al mundo de la inversión inmobiliaria con montos pequeños, beneficiándose de estrategias innovadoras y oportunidades de financiamiento de bajo costo.
Los bienes raíces siempre han sido una excelente opción para generar riqueza y diversificar las inversiones, pero con la aparición de plataformas de crowdinvesting y métodos inteligentes para compartir, comprar la propiedad completa ya no es la única opción. En esta guía, conozca las mejores formas garantizadas de invertir una pequeña cantidad y los errores comunes que deben evitarse para lograr el mejor retorno de sus inversiones.
En este artículo, veremos:
- ¿Por qué tiene sentido invertir en bienes raíces?
- Las mejores formas de invertir en bienes raíces con poco dinero (y muchas veces sin endeudarse).
- Algunos errores comunes a evitar.
¿Por qué querrías invertir en bienes raíces?
Si estás empezando con poco dinero, ¿por qué invertir en bienes raíces?
En primer lugar: los bienes raíces no deberían ser su primera inversión. La mayoría de las personas obtendrán resultados óptimos si se aseguran de alcanzar... Haga coincidir el 401(k) con el empleador O contribuir a una IRA.
Pero si ya está empezando a crear una cartera, los bienes raíces pueden ser una buena manera de diversificar sus activos.
Algunos de los beneficios de invertir en bienes raíces con una pequeña cantidad de dinero incluyen…
#1. Aprendizaje de bajo riesgo
A medida que su patrimonio neto aumenta con el tiempo, tendrá más oportunidades de invertir en bienes raíces. Comenzar con pequeñas cantidades de dinero le brinda la oportunidad de aprender más sobre bienes raíces y cometer errores sin arriesgar grandes sumas de dinero.
#2. Rentabilidad constante a través de ingresos y apreciación
El hecho de que hoy no tengas mucho dinero no significa que no debas hacerlo. Empezar a invertir. De hecho, ocurre todo lo contrario: cuanto antes empiece a invertir, mejor. Cuanto más tiempo permitas que las ganancias trabajen a tu favor, mayor será tu riqueza.
Para ilustrar el poder de la capitalización de beneficios, una inversión de 50 dólares mensuales compuesta al 7% durante 20 años crecería hasta 26248 dólares.
La misma inversión de 50 dólares al mes crecerá hasta 132056 dólares en 40 años.
Como dijo Warren Buffett: "Alguien está sentado hoy a la sombra porque alguien plantó un árbol hace mucho tiempo".
#3. Diversificación
Los bienes raíces como clase de inversión han tenido un buen desempeño a lo largo del tiempo; no tan bien como las acciones, pero sí mejor que los bonos en la historia reciente.
Para tener una idea del desempeño general del sector inmobiliario, el siguiente cuadro muestra los rendimientos de los últimos cinco años (hasta octubre de 2021) para Vanguard Real Estate ETF (VNQ), Total Stock Market Fund (VTI) y Total. Fondo del Mercado de Bonos.
VNQ es una combinación de algunos de los mayores fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT).
Un REIT es simplemente una empresa que posee, administra o financia bienes inmuebles que generan ingresos. El objetivo del Fondo VNQ de Vanguard es seguir el mercado inmobiliario general invirtiendo en una cartera diversificada de REIT.
Por supuesto, existen diferentes áreas y estrategias dentro de la inversión inmobiliaria. Entonces, según los rendimientos históricos, no esperaría que un gran fondo inmobiliario de propósito general como Vanguard superara a las acciones durante un período prolongado de tiempo (o incluso proporcionara mucha diversificación).
Pero hay docenas de formas diferentes de invertir en bienes raíces, incluidos bienes raíces comerciales, bienes raíces residenciales e invertir en deuda y/o acciones de bienes raíces.
Si bien los REIT más grandes que cotizan en bolsa no ofrecen mucha diversificación del mercado de valores, este es solo un tipo de estrategia de inversión inmobiliaria. Y en las diferentes estrategias de inversión inmobiliaria (descritas a continuación) puede encontrar algo que proporcione diversificación de la cartera.
Las mejores formas de invertir en bienes raíces con la menor cantidad de dinero
Hay muchas formas de iniciarse en la inversión inmobiliaria. Éstos son algunos de los métodos más comunes.
#1. Plataformas online de inversión inmobiliaria
Las plataformas de inversión inmobiliaria en línea han democratizado enormemente la inversión inmobiliaria, brindando acceso a oportunidades que antes eran exclusivas de grandes instituciones o personas de alto patrimonio, conocidas como inversores acreditados.
En contexto, los inversores acreditados son personas que cumplen con ciertos requisitos de ingresos o patrimonio neto establecidos por los reguladores financieros, lo que les da la capacidad de invertir en proyectos de alto riesgo. Sin embargo, estas plataformas en línea han abierto las puertas a los inversores habituales, eliminando la necesidad de acreditación para participar en inversiones inmobiliarias.
Estas plataformas operan en diferentes modelos.
Un ejemplo de esto es la plataforma Arrived, que utiliza un enfoque de financiación colectiva que permite a los inversores financiar colectivamente propiedades seleccionadas. La plataforma selecciona una lista de propiedades seleccionadas y, una vez que se alcanza el objetivo de financiación, asume responsabilidades de gestión en nombre de los inversores.
Arrived se especializa en viviendas unifamiliares, con una inversión mínima de $100. Este enfoque único permite a los inversores seleccionar personalmente propiedades para su cartera, mejorando su comprensión de los activos invertidos.
Fundrise y YieldStreet son plataformas populares que también atienden a inversores no acreditados.
#2. Fideicomisos de inversión inmobiliaria, fondos cotizados en bolsa (ETF) y fondos mutuos que cotizan en bolsa
Los REIT que cotizan en bolsa, los fondos cotizados en bolsa (ETF) y los fondos mutuos ofrecen formas fáciles y económicas para principiantes de iniciarse en la inversión inmobiliaria.
- REIT que cotizan en bolsa: Se trata de fondos de inversión que poseen y gestionan activos inmobiliarios generadores de ingresos (como edificios y almacenes residenciales y comerciales). Las acciones de estos fondos se negocian en los mercados de valores como empresas normales, lo que permite a los inversores comprar acciones sin tener que poseer las propiedades. Estos fondos proporcionan rendimientos a través de ganancias generadas por alquileres o venta de activos.
- Fondos cotizados en bolsa (ETF): Son fondos de inversión que se negocian en bolsas de valores como las acciones, y representan un grupo de activos como acciones, bonos o bienes raíces. Su objetivo es rastrear el desempeño de un índice específico, como un índice del sector inmobiliario, y se consideran una opción flexible y de bajo costo para que los inversores diversifiquen su cartera.
- Fondos mutuos: Se trata de fondos en los que el dinero de los inversores se reúne para invertir en una variedad de activos, como acciones, bonos o bienes raíces, y son administrados por administradores de inversiones profesionales. Estos fondos brindan la oportunidad de invertir indirectamente en el mercado inmobiliario a través de la propiedad parcial de inmuebles o de empresas inmobiliarias.
Diferencia principal:
- un REIT: Se centra únicamente en el sector inmobiliario.
- ETFs: Varios y puede incluir bienes raíces u otros activos.
- Fondos Mutuos: Gestionados activamente, suelen tener comisiones más altas en comparación con los ETF.
Lo que estos métodos tienen en común es que en cada caso se compra un valor compuesto por una cesta de propiedades. Es similar a invertir en un fondo mutuo de acciones, excepto que en lugar de acciones individuales, se compran acciones de un fondo que invierte en diferentes tipos de bienes raíces.
Al igual que los fondos mutuos de acciones, existen un REITyETFsyFondos Mutuos Para diferentes objetivos y tipos de inversión. Si bien el REIT de Vanguard (mencionado anteriormente) tiene el objetivo general de rastrear el sector inmobiliario (lo que hace invirtiendo en REIT individuales), existen otros REIT que apuntan a propiedades comerciales que generan ingresos o a un área específica del país.
Una ventaja de los REIT que cotizan en bolsa, en comparación con la inversión a través de una plataforma colaborativa como Fundrise, es la liquidez. Las acciones de un REIT que cotiza en bolsa se pueden vender fácilmente en el mercado abierto siempre que necesite efectivo, mientras que muchas de las plataformas mencionadas aquí tienen restricciones sobre cuándo y cómo puede vender su inversión.
Si bien la negociación pública permite una mayor liquidez, el precio de la mayoría de los REIT tiende a seguir el mercado de valores en general.
Por lo tanto, si hay una liquidación significativa en el mercado, los REIT también tienden a caer. Si bien existen REIT que cotizan en forma privada, generalmente tienen mínimos más altos y solo son abiertos. Para inversores acreditados.
#3. Alquila tu vivienda, habitación o trastero
Si actualmente posee una propiedad, como una casa o una casa de vacaciones, es más fácil que nunca convertirla en una propiedad de inversión.
Las opciones aquí incluyen:
- AirbnbyVRBOObtén ingresos alquilando tu casa, apartamento o incluso una sola habitación. Descubre más sobre Plus en nuestra guía. Para iniciar un negocio en Airbnb.
- VecinoTe permite alquilar espacios en tu casa destinados al almacenamiento, como un garaje o un sótano. Descubre Plus en Nuestro vecino revisión.
- Alquilar un activo existente a través de Airbnb o VRBO es la manera perfecta de comenzar para alguien que busca invertir en propiedades de alquiler vacacional.
Alquilar su casa o apartamento durante un fin de semana al mes le permite comprender cómo funcionan estas plataformas y luego, cuando llegue el momento de ser propietario de una propiedad vacacional, estará mejor equipado para evaluar el potencial de ingresos, sin mencionar que obtendrá valiosa experiencia trabajando con inquilinos.
#4. Comprar una propiedad de bajo costo
Si bien hemos analizado formas de bajo costo de invertir en bienes raíces, es posible ser propietario absoluto de bienes raíces sin tener que poner decenas de miles de dólares sobre la mesa.
Sólo se requiere un pago inicial del 3.5% para un préstamo con garantía hipotecaria. Las propiedades multifamiliares son elegibles para préstamos, por lo que puede planear vivir en una unidad mientras alquila las demás.
Esta estrategia a menudo se conoce como piratería casera. Se utiliza para referirse a estrategias o formas innovadoras de reducir los costos de la vivienda o ganar dinero a través de la vivienda de una manera no convencional. Por eso se utiliza en:
Reducir los costos de vivienda:
- Comparte el alquiler con otros inquilinos.
- Alquiler de habitaciones no utilizadas a través de plataformas como Airbnb.
- Aproveche opciones como casas compartidas o minicasas para ahorrar dinero.
Obtener ingresos de la vivienda:
- Alquilar parte de una vivienda (por ejemplo, un sótano o un apartamento anexo).
- Organiza pequeños eventos o sesiones de fotos.
Vivienda alternativa y creativa:
- Mudarse a alojamientos menos costosos, como vehículos recreativos o casas modulares.
- Adoptar métodos de vida móviles o temporales para ahorrar dinero.
Por supuesto, esto también aumenta significativamente su riesgo, porque si el valor de la propiedad disminuye, usted podría deber más de lo que vale.
#5. Asociación con inversores inmobiliarios existentes
Trabajar con personas inteligentes y talentosas nunca es malo. En el mundo de la inversión inmobiliaria, una buena estrategia para aprender este arte es encontrar a alguien que haya hecho lo que buscas y trabajar con él.
Puede aportar valor a esta persona tomando sus acuerdos y presentándolos al inversor, a menudo denominado Encuentra ofertas.
Preparar Venta al por mayor de bienes raices Otra opción es asociarse con un inversor, como un reparador o un inversor inversor, que comprará la propiedad y se encargará de la renovación y la venta. Las tarifas de los buscadores de propiedades pueden alcanzar las cinco cifras para los mayoristas, por lo que, con el mentor adecuado, esta puede ser una excelente manera de aprender la industria y, al mismo tiempo, ganar mucho dinero.
Errores comunes que cometen los nuevos inversores en bienes raíces
Para garantizar su éxito, echemos un vistazo a lo que desea evitar como inversionista inmobiliario novato.
#1. Llevando mucha deuda
Si usted es un comprador, lo que a menudo deprecia el valor de una propiedad (y, por lo tanto, de una buena inversión) es el hecho de que el vendedor tiene muchas deudas y no tiene otra forma de cubrir sus costos que no sea venderla. A menudo se ven obligados a vender debido a la carga de deuda que enfrentan.
Como posible inversor inmobiliario, nunca querrás estar en una situación en la que te veas obligado a vender.
Mucha gente se involucra en la inversión inmobiliaria con la idea de que es necesario pedir dinero prestado para ganar dinero, pero la verdad es que a menudo es mejor no pedir dinero prestado (o pedir prestado lo menos posible), especialmente cuando no se tiene experiencia.
#2. No tener suficiente dinero en el banco
Aunque invertir unos cientos de dólares en una plataforma como Fundrise, Arrived o REIT es una excelente manera de comenzar, estos... Inversiones a largo plazo. Con las inversiones a largo plazo, no debes realizarlas si existe una alta probabilidad de que necesites liquidez en el corto plazo.
Por este motivo, es posible que desee obtener... Fondo de emergencia Totalmente financiado antes de saltar a estas alternativas menos costosas.
Si está invirtiendo en bienes raíces por su cuenta, hay muchas cosas que pueden salir mal. Se necesitan reparaciones, puede ser difícil encontrar buenos inquilinos y, aun así, no siempre es fácil cobrar el alquiler.
El sector inmobiliario no es un lugar para trabajar con un margen reducido porque muchas cosas pueden salir mal. Cuando esto sucede, la falta de liquidez puede obligarlo a vender en un momento inadecuado (o a endeudarse), lo que puede generar pérdidas importantes.
#3. Desconfianza en los números
Muchos principiantes quieren trabajar basándose en su intuición. La propiedad perfecta está disponible y, aunque los números dicen que la propiedad está sobrevaluada o no generará ingresos, todavía piensan que es el precio correcto según lo que saben sobre el mercado local.
A continuación se presentan algunas reglas de inversión inmobiliaria que han resistido la prueba del tiempo:
- Gana 2%. Puede comprar una propiedad residencial o comercial con la intención de alquilarla a otras personas que genere un ingreso mensual de al menos el 2 % del precio de compra; por ejemplo, una casa de $100.000 2000 se podría alquilar por $XNUMX al mes.
- Espere costos del 50%. Comience a invertir con la expectativa de que los gastos operativos (como mantenimiento, seguros, servicios públicos e impuestos) equivalgan al 50 % de los ingresos brutos de la propiedad.
- No gastes más del 70%. Una regla general para los inversores es no gastar más del 70% del precio esperado de venta de la casa, incluidos el precio y los costos de renovación.
Obtenga una visión más detallada de estas reglas básicas en el siguiente vídeo:
Invertir en bienes raíces por menos dinero: reflexiones finales
Una vez que haya investigado y creado un plan de juego, es hora de ejecutarlo.
No importa cuánto dinero tenga disponible para invertir en bienes raíces, la mejor manera de comenzar es invertir una pequeña cantidad con poco riesgo, ya sea a través de un mercado masivo o directamente en el mercado local.
No importa cuánto tengas que invertir, es importante recordar que el sector inmobiliario es un juego a largo plazo donde la paciencia y el conocimiento adecuado son claves. Ahora puedes ver Invertir en oro entre ganancias y riesgos.
